El mostrador no alcanza. El barrio que trabaja alrededor, sí.
X CAFE está parada sobre uno de los cruces con más gente cautiva del sur de la
Ciudad de México — y hoy vive casi solo de quien pasa por la banqueta. Este estudio pone número
a las dos cosas.
Calz. de los Sabinos × Av. del RosarioVilla del Prado · Coyoacán–TlalpanIsócrona 10 min a pie · 2.6 km²SCIAN 722515 · Cafeterías
—personas con matrícula o vínculo laboral a menos de 600 m — más 8,610 visitas distintas al díaRegistros escolares · IMSS · DENUE + POIs
—gasto mensual en comer fuera de los hogares de la zonaENIGH 2024 × Censo 2020
—de las viviendas son nivel A/B — percentil 93 del paísAMAI · Censo 2020
9reseñas de Google tiene X CAFE — y su propia ficha heredada, a 10 m, tiene 187Google · agosto 2026
Resumen ejecutivo
Veredicto
Viable — pero no con el modelo de solo mostrador
Con la venta que produce hoy el paso peatonal, X CAFE está prácticamente en el punto de
equilibrio: no pierde, pero tampoco paga el riesgo. El salto no está en más gente en la
banqueta —la zona crece al percentil 17 de su municipio— sino en convertir a los cautivos que ya
están a menos de 600 metros y que hoy nadie atiende bien en su horario.
A favor11,000 personas con matrícula o vínculo laboral fijo entre la Prepa 12 (7,860 alumnos),
cinco centros de salud del IMSS y la FOS, el complejo deportivo del sindicato telefonista y cuatro escuelas básicas —
todos a ≤600 m, más 8,610 visitas distintas al día. Hogares A/B que gastan $5,280 al mes en comer fuera. X CAFE ya abre de 6:00 a 22:00
los siete días: una hora antes que el Boreal del corredor, cuatro antes que La Pradera y
cinco antes que la baguettería. Y su 4.4★ es la calificación más alta de todo su set competitivo.
En contraLa zona pierde cafeterías (58 hoy contra 63 en 2022) mientras
el país gana 25%; aquí el giro muere al 22.4% anual, con vida media de 2.8 años. El gasto en comer
fuera cayó −14.6% real entre 2022 y 2024. Y X CAFE es invisible: 9 reseñas contra las ~4,480 que suma
su corredor.
El hallazgoX CAFE tiene dos fichas de Google en el mismo local.
«La Viajera – Baguette & Café», a 10 metros, con el mismo número de teléfono y la misma
dirección, acumula 187 reseñas y 3.9★ — y Rappi todavía vende ese local con la marca anterior.
La ficha vieja se lleva el tráfico de búsqueda y la mala reputación; la nueva tiene la calificación
pero nadie la encuentra. Resolverlo cuesta cero pesos y es la acción de mayor retorno del plan.
Cambia siSe ataca el cautivo con producto on the go, preventa y
convenio: vale $385k/mes de promedio anual —$425k en mes activo— contra los $62–83k/mes que da el residente a pie. Y si la ficha
de Google deja de declarar únicamente «consumo en el lugar» — hoy X CAFE no aparece cuando alguien busca
«café para llevar» aunque lleve años vendiéndolo.
Riesgo realEl uso de suelo (Habitacional condicionado a 60 m) y la
dependencia del calendario escolar: entre el fin de cursos de la prepa y el siguiente ciclo hay
~15 semanas al año de demanda escolar casi nula. El contrapeso es salud, que no tiene calendario.
—Hoy — solo mostrador.
Debajo del punto de equilibrio.
—Base — con el plan
ejecutado 12 meses. Utilidad ~$54k/mes.
—Alto — con convenios
firmados. Utilidad ~$144k/mes.
Venta mensual estimada. El detalle del modelo, sus supuestos y su sensibilidad están en
Los números.
01 · El terreno de juego
Un barrio consolidado, rico y lento
La isócrona de 10 minutos a pie desde el local abarca 2.6 km², 12 AGEBs, 28,850 personas
y 9,950 hogares. Es una zona madura: gasta fuerte, pero no crece.
28,850habitantes a 10 min a pie
9,950hogares · 2.9 personas por hogar
13.4años de escolaridad promedio — universitaria
77.6/100habitabilidad: zona muy caminable
0.55empleos por residente — zona mixta, no dormitorio
15,870empleos de día dentro de la isócrona
87.6%de las viviendas con internet — el canal digital sí llega
73.8%con auto — y sin dónde estacionarse en el corredor
La zona y sus anclas
Isócrona de 10 minutos a pie (línea roja punteada) · anillos punteados a 250, 500 y 1,000 m desde X CAFE
X CAFE Educación Salud Deportivo Plaza comercial
zonia · isócrona Mapbox walking 10 min · POIs Google + DENUE 2026
Cómo se vive la zona
Índice de habitabilidad por dimensión, 0–100
zonia · habitabilidad a 15 min a pie del predio
La dimensión más floja de la zona es «gastronomía» relativa a su nivel de ingreso, y
«transporte» (58.9) es la más baja de todas.
Es un barrio que camina y que come en casa o en plaza. Quien resuelve el desayuno de
salida y el café de regreso tiene una ventana abierta.
El punto exacto
7 ma Calzada de los Sabinos (secundaria, 3 carriles, un sentido)
18 ma Av. del Rosario
$39,000renta mediana de local en la zona (100 m² · $390/m²)5 locales en oferta · zonia
Condicionadouso de suelo Habitacional a 60 m — comercio requiere trámitePDU CDMX
La alcaldía es Tlalpan, no Coyoacán
El punto cae dentro de Tlalpan (CVEGEO 09012); el límite con Coyoacán pasa a
30 metros, sobre la propia Calzada de los Sabinos, y el local está del lado sur. Verificado por tres
vías independientes: el Marco Geoestadístico del INEGI, las relaciones administrativas de
OpenStreetMap y geocodificación inversa (CP 14350). El dato definitivo de ventanilla sigue siendo
la cuenta catastral —la boleta predial dice la alcaldía— y equivocarse de demarcación reinicia el
expediente.
Sí hay dónde estacionarse — solo que nadie lo sabe
Hay tres estacionamientos públicos a menos de 300 metros (109 m, 183 m y
270 m) y seis más adentro de 1.2 km. Lo que no hay es cajón propio ni cordón regulado: en Tlalpan
no opera ecoParq, así que el cordón frente al local es estacionamiento libre — y por eso no
rota: lo ocupan estancias largas del personal del IMSS y de padres de la Prepa 12, no clientes de paso.
El problema es de rotación y de información, no de oferta.
Antes que cualquier inversión: el Certificado Único de Zonificación de Uso del
Suelo cuesta $2,104 (Código Fiscal CDMX art. 235 fr. III, tarifa vigente 2026 — la ficha del portal
todavía publica la de 2025) y se resuelve en 3 días hábiles. El alta del negocio ya no es la vieja
«Declaración de Apertura»: desde la reforma de 2023 es el Aviso para el funcionamiento de
establecimientos mercantiles con giro de Bajo Impacto — sin costo, resolución inmediata, vigencia
permanente, 100% en línea en SIAPEM. Una cafetería es bajo impacto; un «restaurante» es impacto vecinal.
El interruptor entre los dos regímenes es el alcohol, no el tamaño.
02 · Quién paga la cuenta
Tres de cada diez hogares ponen casi la mitad del mercado
El gasto en alimentos y bebidas fuera del hogar de esta zona es de
— al mes. Los hogares A/B son el 28% de los hogares y aportan el 46.1%
de ese dinero: gastan $5,280 al mes cada uno en comer fuera.
De dónde sale el dinero de comer fuera
Aporte mensual al mercado por nivel socioeconómico AMAI · 9,950 hogares de la isócrona
ENIGH 2024 (Ciudad de México) aplicada a los hogares por NSE del Censo 2020 · zonia
El perfil que manda
25 a 59 años
49.9% de la población
60 años o más
24.6% · 7,100 personas
Niños de 0 a 5
1,310
Niños de 6 a 11
1,680
Hogares con jefatura femenina
38.6%
Con seguro médico privado
2,540 personas
Censo 2020 y SCINCE (censo fino por AGEB) · zonia
Uno de cada cuatro vecinos tiene 60 años o más — casi 7,100 personas con tiempo libre,
poder de compra y horario matutino.
Es el cliente de 8 a 11 de la mañana que ninguna cadena de la zona atiende bien: La Vereda
y Boreal viven de la tarde y del centro comercial. Ahí hay una franja entera sin dueño.
El gasto en comer fuera de esta zona cayó −14.6% real entre 2022 y 2024
(de $3,474 a $3,205 mensuales por hogar).
El pastel se encogió. Crecer aquí es quitarle participación a alguien, no esperar que
el mercado empuje. Por eso la estrategia tiene que ser de captura, no de espera.
03 · El hallazgo
17,095 personas-visita al día caben en seis manzanas
Esta es la ventaja estructural de X CAFE y no aparece en ningún reporte de «flujo peatonal».
A menos de 600 metros hay la preparatoria pública más grande del sur de la ciudad, cinco unidades médicas del IMSS y la FOS,
la sede nacional de capacitación del sindicato del IMSS, cuatro escuelas básicas y el complejo deportivo
del sindicato.
Antes de sumar nada, hay que separar dos cosas distintas. De esas
17,095 personas-visita al día, 8,485 son las mismas todos los días —5,500 alumnos, 185 académicos
y 2,800 trabajadores de salud, un universo real de 11,000 personas distintas con matrícula o
vínculo laboral—. Las otras 8,610 son visitas de pacientes, acompañantes, papás que esperan la
salida, asistentes a cursos y gente que sale de la plaza: en buena parte, personas distintas cada día.
Sumarlas como si fueran «17,095 personas» sería contar treinta veces al mismo enfermero. Por eso cada
mercado se modela con su propia aritmética.
7,860alumnos matriculados en la
Prepa 12 «Melchor Ocampo», a 120 metros — el plantel más grande de su subsistema, 18% de sus 43,600 alumnosAnuario estadístico del subsistema 2026, tabla 020 (ciclo 2025-2026)
340académicos en nómina de la Prepa 12.
El 79% son profesores de asignatura: pisan el plantel dos o tres días por semanaAnuario del subsistema 2026, tablas 007 y 009
24/7operan el HGZ 48 y el HGR 7 del IMSS
(ambos con más de 251 empleados). El HGR 7 da 320 consultas de especialidad y 205 urgencias al díaCatálogo CLUES jun-2026 · IMSS
El pico más denso del día no es la entrada ni la salida: es el cruce de las 13:20 a las
14:00, cuando sale el turno matutino de la Prepa 12 y entra el vespertino al mismo tiempo.
Hasta 7,800 personas moviéndose por la misma banqueta en cuarenta minutos, a 120 metros de la
puerta. Ningún competidor del corredor tiene un evento diario de esa densidad enfrente.
Los mercados cautivos, por distancia
Cada burbuja es un generador de tráfico; su tamaño y su número, las personas-visita que mueve al día. Anillos a 250 y 500 m.
zonia · generadores DENUE 2026 + POIs Google. Personas/día es la estimación de aforo del motor de generadores.
Potencial mensual por mercado
Venta mensual promediada sobre los 12 meses del año — ya descontando el cierre escolar
Modelo zonia. Tasas de captura: supuesto explícito, ver tabla abajo.
Cómo se convierte «gente que pasa» en «clientes al mes»
Hay dos tipos de mercado y no se modelan igual. Confundirlos es el error más común
al dimensionar un negocio de barrio:
Mercado recurrente — las mismas personas todos los días
Un trabajador del IMSS o un alumno de la prepa está ahí todos los días.
No tiene sentido preguntar «qué porcentaje de los que pasan compran hoy»: la pregunta correcta es
cuántos de ellos se vuelven clientes, y cuántas veces al mes vienen.
clientes/mes = universo × penetración × frecuencia
Ejemplo: 2,800 trabajadores de salud × 8% que se vuelven clientes = 224 personas,
que vienen 4.5 veces al mes = 1,008 tickets.
Mercado de flujo — personas distintas cada día
Un paciente que va a consulta, un papá que espera la salida, alguien que
sale de la plaza. Casi nunca se repite. Aquí sí aplica la tasa de captura sobre el paso diario.
clientes/mes = visitas por día × días × captura
Ejemplo: 2,700 pacientes y acompañantes al día × 26 días = 70,200 visitas × 1% = 702 tickets.
Mercado cautivo
Dist.
Tipo
Cómo se llega a los clientes
Clientes al mes
Ticket
Venta mes activo
Promedio anual
La columna «promedio anual» es la que entra a la proforma:
el calendario escolar apaga tres meses al año (la Prepa 12 cierra 15 semanas y la SEP otras tantas),
y el club de futbol americano opera por temporada. Ignorar eso infla el modelo un 10%.
Pasa el cursor sobre cada fila para ver la fuente del aforo y la mezcla de productos que sostiene el
ticket.
De qué está hecho el ticket de cada mercado
El ticket no es un número inventado: es la mezcla de productos que compra cada
segmento, con los precios reales de la carta de X CAFE y de los combos propuestos en el plan comercial.
Como referencia de mercado: una cafetería mexicana con punto de venta
formal promedia $211 por comensal (base sesgada al alza: son cafeterías que pagan un POS), y el
rango conservador que manejan los proveedores de punto de venta para una cafetería de barrio es de
$80 a $120. Los tickets de este modelo van de $66 a $117: están en la mitad baja de esa
banda, que es lo correcto para un negocio que vende para llevar.
Los tres relojes rígidos de la Prepa 12
6:30–7:00
Entrada del matutino
~4,750–4,980
13:20–14:00
Cruce: sale el matutino y entra el vespertino
hasta ~7,800
20:20–20:45
Salida del vespertino
~2,900–3,100
Horarios oficiales de los grupos, ciclo 2025-2026. El reparto por turno
(108 grupos matutinos de 178) viene del Plan de Acción Tutorial del plantel. Usar el rango, no el punto:
si los grupos vespertinos van 10% menos llenos, el matutino sube a 4,984.
Salud: el mercado que no tiene calendario
Cinco unidades a menos de 600 metros, con horarios que se complementan: HGZ 48 y HGR 7 abiertos
24 horas los 365 días; la FOS de lunes a viernes 7:00–20:00 y sábado 8:00–14:00; la
UMF de Rehabilitación y la UMF 89 de lunes a viernes 8:00–20:00.
Es el contrapeso exacto del riesgo escolar: cuando la prepa cierra 15 semanas al año,
los hospitales siguen operando con los mismos tres turnos. La FOS abre a las 7:00 — la misma hora que
entra el turno matutino de la prepa.
Dos advertencias que cambian la táctica. (1) La Prepa 12 es un predio amurallado
con accesos puntuales y ya tiene servicio de alimentos adentro (DENUE registra un local de
consumo escolar dentro del plantel); además, a menos de 200 metros están las «Tortas de la Prepa», con
precios que en 2020 iban de $24 a $30 y hoy rondarían los $44. El alumnado no es un mercado
desatendido: es un mercado barato, y hay que entrar por formato y por conveniencia, no por precio.
(2) Faro Coffee ya se quedó con el mercado hospitalario: «hospital» aparece como palabra clave con
siete menciones en sus reseñas. No es un espacio vacío, es un espacio ocupado por alguien con problemas de
consistencia.
04 · Contra quién
El competidor más caro de X CAFE es X CAFE
Antes de mirar a nadie más: hay dos fichas de Google en este local.
«X CAFE» (4.4★, 9 reseñas) y «La Viajera – Baguette & Café» (3.9★, 187 reseñas) están a diez
metros una de otra, comparten el mismo número de teléfono —55 5555 0193— y la misma dirección.
Rappi todavía vende ese local bajo la marca anterior. El rebranding se hizo en el negocio, pero no en el
mapa.
187 vs 9Reseñas de la ficha vieja contra la nueva. La vieja se lleva el tráfico de búsqueda
y la reputación: 26 de sus reseñas son de una estrella
4.4★La calificación de X CAFE es la más alta de todo su set competitivo — arriba de
La Vereda (4.3), Boreal (4.3), La Pradera (4.4) y Faro (4.2)
0.20%Es la participación de X CAFE en las ~4,480 reseñas del corredor. Gana la prueba de
producto y pierde la de descubrimiento
La brecha de visibilidad
Reseñas de Google acumuladas · corredor de Calzada de los Sabinos, agosto 2026
Fichas de Google verificadas una por una el 18 de agosto de 2026
Alcanzar la mediana del corredor (~230 reseñas) en doce meses exige 18 reseñas netas al
mes. El ritmo natural de un negocio local activo es de 2 a 5.
No se llega con suerte ni con un letrero: se llega con un proceso —petición verbal al
entregar, QR en el ticket y en el empaque, seguimiento por WhatsApp—. Es la deuda más barata de pagar y
la que más rinde.
La estructura del corredor
58cafeterías y fuentes de sodas en la isócrona (SCIAN 722515)
108puntos entre restaurantes y cafeterías con ficha de Google
4.38★calificación promedio de la competencia con reseñas
5.8%de la rama son cadenas — 6 de 104 unidades. El corredor es de independientes
El campo completo: calidad contra volumen de voz
Cada punto es un establecimiento de comida a ≤1.1 km con 20 o más reseñas
Google Places vía zonia · corte agosto 2026
Quién es quién en el corredor
Ocho competidores verificados en vivo: horario publicado, precios de carta o de app, huella digital
y la grieta de cada uno.
Competidor
Dist.
Rating
Reseñas
Horario
Precios de referencia
La grieta explotable
Los precios de X CAFE son de mostrador; varios de los competidores son de
app (Rappi/Uber Eats), que llevan 15–25% de markup de plataforma. Esta comparación sobreestima
la ventaja de precio de X CAFE: para cerrarla hace falta levantar precios de mostrador de La Vereda, Faro
y K+ en campo.
La ventana de la mañana ya es de X CAFE — y no está cobrada
A qué hora abre cada quien
Hora de apertura publicada en Google, agosto 2026
Fichas de Google verificadas el 18 de agosto de 2026
X CAFE abre a las 6:00 los siete días de la semana: una hora antes que el Boreal del
corredor, tres antes que La Pradera y cinco antes que la baguettería. Y su ficha de Google declara
únicamente «consumo en el lugar» — sin «para llevar» ni «entrega».
Está regalando su mayor ventaja dos veces: no la comunica, y le dice a Google que no
vende lo único que se puede comprar a las 6 de la mañana. Corregir dos casillas de la ficha es gratis y
tarda diez minutos.
El vecino de baguettes: dónde queda X CAFE en precio
El competidor cuya carta se fotografió es La Baguettería del Portal (Calz. de los Sabinos
297, 4.2★ con 351 reseñas, opera bajo esa marca desde enero de 2026). Cobra entre $175 y $290
por un baguette; X CAFE, entre $85 y $155. En café son casi idénticos —americano $47,
capuchino $58 los dos— pero la baguettería no tiene latte, frappé ni mocha, y abre hasta las 11:00.
Baguettes: X CAFE contra el vecino gourmet
Precio de carta, pesos
Cartas fotografiadas en sitio y flipbook oficial del competidor, agosto 2026
Producto
X CAFE
La Vereda
Faro
Boreal
Americano
$47
$47
$58
$66
Capuccino / latte
$58
$73
$77
$87
Frappé
$74–88
$88–117
$90–126
$103–113
Baguette / sándwich
$85–155
$132
$126
$117–129
Molletes ⚠
$139
$105
$135
—
Ensaladas ⚠
$165
$115
$155
—
X CAFE es el más barato del corredor en las cuatro bebidas — y los precios de la
competencia que se comparan aquí ya traen el markup de app encima.
Está regalando margen en café: el capuchino puede subir a $65–68 y seguir por debajo de
La Vereda, Faro, La Pradera y Boreal. En cambio molletes y ensaladas están caros contra
La Vereda, que los vende a $105 y $115 en Uber Eats. Ahí hay que bajar o justificar.
El hueco transversal. Codificando las reseñas negativas de los seis
competidores con volumen, cuatro quejas se repiten en cinco de ellos: porciones que encogen y mala
relación precio-valor; bebidas inconsistentes por rotación de baristas; baños sucios —también
en X CAFE—; y faltantes de producto con promociones que no se aplican. Ninguna de las cuatro se
arregla con publicidad: son operación. Y las cuatro juntas son, exactamente, la propuesta de valor
disponible en este corredor.
La advertencia: aquí las cafeterías se mueren más rápido
Comparando el DENUE de mayo 2022 contra el vigente, unidad por unidad (por su clave clee),
la zona perdió cafeterías mientras el resto del país las ganaba.
Sobrevivencia del giro a 4 años: la zona contra sus referencias
De cada 100 cafeterías que existían en mayo de 2022, cuántas siguen vivas hoy
DENUE 05/2022 vs edición vigente, cruce por clee · zonia
22.4%mortalidad anual del giro en la zona (nación: 16.5%)
2.8 añosvida media de una cafetería aquí (nación: 3.8)
0.87tasa de reemplazo: mueren más de las que nacen
8.4 añosantigüedad promedio de las 33 que sobreviven
Cómo se lee esto sin dramatizarlo: la alta mortalidad es de los negocios que
dependen del paso peatonal y no diferencian —puestos de jugos, fuentes de sodas, cafés sin marca—.
Las 14 unidades con más de 10 años de antigüedad conviven con esa rotación porque tienen cliente propio.
El mensaje no es «no abras», es «no dependas del paso».
05 · El reloj
La zona despierta a las 6:30 y la oferta de comida, a las 10
La curva de afluencia real de la zona (tráfico de personas) y la curva de los restaurantes
y cafeterías con datos de Google no coinciden: hay demanda temprana que la oferta no está tomando.
Dos curvas que no empatan
Índice 0–100 · afluencia general de la zona vs. ocupación de restaurantes y cafeterías, promedio de la semana
zonia · afluencia de POIs por AGEB y popular times de 10 establecimientos del giro
6–9 hLa ventana libre. Turnos de hospital, entrada de la Prepa 12, apertura de la FOS y adulto mayor. La competencia del giro está al 19% de su pico y solo X CAFE abre a las 6:00.
13:20–14 hEl cruce. Sale el matutino de la prepa y entra el vespertino a la vez; a las 14:00 cambia el turno de los dos hospitales.
17–19 hEl pico real. Regreso a casa, entrenamientos en el deportivo sindical, y flujo de plaza. Aquí es donde ya compite todo el mundo.
El pico de afluencia de la zona es el sábado a las 17:00; el de la competencia del giro,
el viernes a las 16:00. Pero a las 7 de la mañana la zona ya va en 12–16 puntos de índice y el giro apenas en 4–6.
La Vereda y Faro abren a las 7:00, La Pradera a las 10:00 y la baguettería a las 11:00.
X CAFE ya abre a las 6:00 los siete días: ya está parada en la única franja del día donde
la demanda existe y la oferta no. Lo que falta no es abrir más temprano — es tener producto listo para
llevar a esa hora y decirle al mundo que está abierta.
06 · El modelo
Cuánto vale cada camino
El mercado se estimó por dos vías independientes que se triangulan: el gasto de los hogares
(ENIGH) y la facturación real de las unidades del giro (Censos Económicos). Todos los supuestos están a la
vista y son editables.
Del pastel completo a lo que X CAFE puede tomar
Paso
Cómo se calcula
Mensual
Tres escenarios de venta mensual
Residente a pie (modelo de Huff) + mercados cautivos (captura por generador)
Modelo zonia · el punto de equilibrio corresponde a la estructura de costos del escenario base
Estructura de costos
Concepto
Hoy
Base
Alto
Supuestos: insumos 32% de la venta, variables (mermas, comisiones de tarjeta y de app) 4%,
renta $39,000 —la mediana real de los 5 locales en oferta en la zona—, nómina escalonada (3 personas base,
+1 en turno pico arriba de $300k, +1 de reparto arriba de $450k), servicios $9,000.
Sustituye estos números por los reales de X CAFE y el modelo se recalcula solo.
Los puntos de referencia del giro
Referencia
Ingreso mensual por unidad
Servicios de comida en Coyoacán
$103,945
Servicios de comida en Tlalpan
$38,790
Cafeterías en municipios comparables (mediana)
$136,908
Cafeterías en Álvaro Obregón (el más parecido)
$231,721
X CAFE · escenario base del plan
$293,197
Censos Económicos 2023 (INEGI) entre unidades DENUE vigentes. Es un promedio que incluye
puestos de jugos y fuentes de sodas: una cafetería de especialidad con cocina se ubica en el tercio alto
de esa distribución.
El escenario base pone a X CAFE arriba de la mediana de su giro — no por magia, sino porque
suma un mercado (el cautivo) que la unidad promedio del censo no tiene enfrente.
Si el cautivo no se captura, el negocio converge al promedio de Tlalpan. Ese es
exactamente el riesgo que este estudio pide cerrar.
Qué falta validar (y no lo puede dar ningún dato)
La renta y el contrato reales de X CAFE. El modelo usa la mediana de la zona ($39,000). Si la
renta real es 26% de la venta en vez de 13%, el escenario base pierde la mitad de su utilidad.
El uso de suelo del frente exacto en la ventanilla de Tlalpan (el predio-muestra del PDU a 60 m
marca Habitacional con comercio condicionado).
La venta y el ticket promedio actuales. El escenario «hoy» es una estimación desde el modelo de
gravitación, no un dato de caja.
La matrícula y horarios exactos de la Prepa 12 y las plantillas del IMSS: el aforo usado viene del
motor de generadores, no de las instituciones.
La conversación con Búfalos del Prado y el deportivo del sindicato — el potencial de $67k/mes depende de que
dejen entrar la marca al recinto o a su comunicación.
